Quem financia os imóveis do Brasil? FIIs e CRIs avançam; poupança perde terreno

O mercado de capitais se consolidou como uma das principais fontes de financiamento do setor imobiliário brasileiro e deve ganhar ainda mais espaço nos próximos anos. O movimento é impulsionado pelo crescimento dos fundos imobiliários (FIIs) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que ampliaram a participação dessa modalidade no funding do setor em meio à expansão da indústria e à busca por alternativas ao crédito bancário tradicional.

Entre 2017 e 2026, a fatia do mercado de capitais no estoque de financiamento imobiliário subiu de 15,8% para 25,8%, avanço de 10 pontos percentuais. No mesmo período, a participação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) recuou de 46,1% para 27,5%. O funding bancário cresceu de 15% para 23,6%, enquanto os recursos do FGTS ficaram praticamente estáveis, passando de 23,1% para 23%.

Os números da indústria de fundos imobiliários confirmam a expansão. O patrimônio líquido dos FIIs saltou de R$ 120 bilhões em 2017 para R$ 439 bilhões em setembro de 2026. O número de investidores chegou a 3,4 milhões, ante cerca de 100 mil nove anos antes. Para Bruno Gargiolli, diretor responsável pelo setor imobiliário do XP Banco de Atacado, a capacidade de adaptação foi determinante. Segundo ele, a indústria atravessou diferentes ciclos de juros e precisou desenvolver produtos ajustados às condições de mercado. A partir de 2022, ganharam espaço estruturas com prazo determinado, voltadas à originação de ativos em ciclos específicos, além de fundos com diferentes classes e mecanismos de subordinação para oferecer maior proteção aos investidores.

"Talvez esse seja o grande ponto interessante de se analisar: a indústria de FIIs conseguiu, com inovação e disrupção, quebrar a correlação com a Selic", afirmou Gargiolli durante evento da XP Asset, que chega a 20 anos de atuação. Na avaliação do executivo, os fundos imobiliários passaram a funcionar como uma espécie de cesta de renda fixa gerida ativamente por equipes especializadas, ampliando as possibilidades de financiamento e investimento no mercado brasileiro.

A mudança na composição do funding não significa, porém, que a poupança tenha perdido sua importância. Gargiolli ressalta que a indústria da construção civil mais que dobrou de tamanho no período analisado, exigindo novas fontes de recursos. "A poupança foi capaz de prover esse crescimento, mas não de forma totalitária. O mercado precisou achar outras maneiras de se financiar para a poupança não ser o limitador desse setor", explica. Ele cita como exemplo empreendimentos em regiões de alto padrão, como a Faria Lima, em São Paulo, onde o financiamento pela poupança nem sempre é suficiente.

No curto prazo, o cenário é mais desafiador. Raphael Figueredo, estrategista de ações da XP, observa que as taxas de juros futuros reagiram ao resultado eleitoral e, após o segundo turno, superaram os níveis anteriores à votação. O mercado ainda aguarda sinais mais claros sobre a equipe econômica e a política fiscal do próximo governo. A XP projeta crescimento de 1,7% para o PIB em 2026, com possibilidade de revisão para baixo, e elevou a projeção do IPCA deste ano para 5,1%. Diante de juros e inflação elevados, a casa tem priorizado ativos com baixa alavancagem, boa geração de caixa e distribuição recorrente de dividendos.

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