Selic fica em 13,75%, mas não deve baratear o financiamento imobiliário; entenda

A decisão do Banco Central de manter a taxa Selic em 13,75% ao ano, anunciada nesta quarta-feira (4), praticamente não altera o cenário para quem pretende financiar um imóvel. Os aumentos promovidos recentemente por Bradesco, Itaú e Santander tiveram pouca relação com a taxa básica atual e muito mais com a disparada dos juros futuros após a eleição.

Na prática, a manutenção da Selic não deve levar a maioria dos bancos a rever, no curto prazo, as altas anunciadas nas últimas semanas. A precificação do crédito imobiliário está sendo determinada por uma variável menos conhecida do grande público, mas hoje mais importante para o setor: a curva de juros futuros, conhecida no mercado como DI. É essa mudança de referência que ajuda a explicar por que os financiamentos ficaram mais caros ainda na semana passada, mesmo sem nova alta da Selic.

“O financiamento imobiliário reagiu antes de cair a Selic, porque ele é, mais ou menos, um indicador do futuro”, resume Ronal Balena, CEO da MySide e especialista em compra e investimento imobiliário. Analistas da Fitch Ratings explicaram, em comentário enviado ao InfoMoney, que o aumento das taxas de empréstimo pelos bancos normalmente ocorre em função das expectativas de juros, e não exclusivamente de movimentos da Selic. “Por isso, a Fitch não esperaria que um possível corte na Selic trouxesse de forma imediata, nem automática, mudanças nas taxas de empréstimos que os bancos já tenham anunciado”, avaliam.

Ao contratar um financiamento de 30 ou 35 anos, os bancos não avaliam apenas quanto custa o dinheiro hoje: precisam calcular quanto custará captar recursos durante todo o contrato. Parte dos recursos continua vindo da poupança, mas outra parcela é captada por instrumentos como LCI e CRI, que respondem diretamente às expectativas de juros, inflação e risco fiscal. Após a eleição, os juros futuros subiram fortemente, e as instituições financeiras reajustaram suas linhas imobiliárias.

O movimento mais agressivo foi o do Bradesco, que elevou sua taxa mínima de 11,70% para 15% ao ano mais TR, um salto de 3,3 pontos percentuais. O Itaú aumentou as taxas em cerca de 1 ponto, para 11,99% ao ano mais TR, enquanto o Santander promoveu reajuste inferior a 1 ponto, para 11,69% ao ano mais TR. A CAIXA seguiu com 10,26% ao ano mais TR e o Banco do Brasil, com 11,60% mais TR. O comparativo aponta para a possibilidade de o Bradesco voltar a diminuir suas taxas para se tornar mais atrativo.

Com a decisão, o foco do mercado imobiliário deixou de ser o nível da Selic e passou a ser a mensagem transmitida pelo BC, que preservou postura considerada cautelosa diante das expectativas de inflação e das incertezas do cenário econômico. “Se o mercado entender que o Banco Central está sendo responsável, nada muda. Mas se houver uma percepção de que o BC está pouco rígido, as curvas de juros futuros podem subir de novo”, avalia Balena. Segundo o especialista, eventuais ajustes nas tabelas dos bancos não serão justificados apenas pela Selic.

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