O luxo cria sua própria dinâmica no mercado imobiliário de São Paulo

O mercado imobiliário de São Paulo mostrou comportamentos distintos no primeiro semestre, com o segmento de alto padrão puxando o desempenho do setor. Levantamento da proptech Pilar, com base em 342 mil guias de ITBI pagas na capital entre janeiro de 2025 e junho de 2026, aponta que o valor transacionado em imóveis prontos avançou 4,1% na comparação anual, abaixo da inflação acumulada de 4,64%.

As residências prontas acima de R$ 3 milhões movimentaram R$ 7,78 bilhões no período, alta de 10,3% ante o mesmo intervalo de 2025. Descontada a inflação, o avanço real foi de 5,6%, enquanto o conjunto do mercado de imóveis prontos registrou recuo de 0,5%. No total, o mercado residencial da capital movimentou R$ 48,4 bilhões no semestre, sendo R$ 32,3 bilhões de imóveis prontos. Foram negociadas 74,6 mil unidades residenciais, das quais 40,3 mil prontas. Na faixa acima de R$ 3 milhões, houve 1.210 transações, alta de 3,1%.

Embora represente apenas 3% das unidades prontas negociadas, o segmento de alto padrão concentra 24,1% de todo o valor movimentado nesse mercado, ante 22,8% um ano antes. Segundo o estudo, 68% da expansão do segmento foi explicada pelo aumento do valor dos imóveis negociados, enquanto 30% decorreu do crescimento do volume de transações. O ticket médio subiu de R$ 6,01 milhões para R$ 6,43 milhões, alta nominal de 7% e ganho real de 2,3%. Já o valor mediano passou de R$ 4,30 milhões para R$ 4,31 milhões, queda real de 4,5%.

Bairros tradicionais do segmento tiveram dinâmicas distintas. No Itaim Bibi, o número de negociações passou de 72 para 70, mas o valor mediano saltou 24,9%, para R$ 5,75 milhões, elevando o volume financeiro em 21,6%. No Jardim Europa, o valor mediano avançou 32%, mesmo com queda de 23,5% nas transações. Já a Vila Nova Conceição, líder do mercado de alto padrão, movimentou R$ 853 milhões, alta de 46,6%, impulsionada pelo aumento de 50,6% no número de negócios.

No topo da pirâmide, a faixa acima de R$ 20 milhões registrou 37 unidades negociadas, ante 29 no ano anterior, movimentando R$ 1,38 bilhão, com valor médio 19,3% acima da inflação. A faixa entre R$ 1,5 milhão e R$ 3 milhões, porta de entrada do alto padrão, cresceu 10,6% em unidades e 10,8% em valor, com 2.928 transações. Já o recorte de R$ 10 milhões a R$ 20 milhões foi o único com queda simultânea em volume e valor. O levantamento indica ainda que 87,9% das transações acima de R$ 3 milhões não registraram financiamento, reforçando a baixa dependência do comprador de alta renda em relação ao crédito imobiliário tradicional.

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