Empréstimo com garantia de imóvel cresce 31%: quando vale a pena contratar?

O crédito com garantia de imóvel, conhecido como home equity, movimentou R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 30,9% em relação aos R$ 5,10 bilhões do mesmo período do ano anterior, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O avanço ocorre em um cenário de juros elevados: a taxa média das operações de crédito livre para pessoas físicas chegou a 64% ao ano em junho, conforme o Banco Central — índice que reúne modalidades de riscos distintos e não representa o custo de um empréstimo específico.

O perfil das operações também mudou. O valor médio dos empréstimos alcançou R$ 267 mil, com prazo médio de 13 anos, e o montante contratado correspondeu, em média, a 33% do preço do imóvel dado como garantia. Nessa proporção, uma operação de R$ 267 mil estaria lastreada em um imóvel de valor aproximado de R$ 809 mil. A relação, chamada de loan to value (LTV), é um dos indicadores usados pelos bancos para medir o risco.

Quando faz sentido

A modalidade tende a ser vantajosa para substituir dívidas de juros altos por crédito mais barato, desde que o tomador consiga honrar as novas parcelas, ou para projetos de longo prazo, como reformas e investimentos no próprio negócio. O cuidado principal é não confundir parcela menor com dívida mais barata: um prazo de 13 anos alivia o orçamento mensal, mas prolonga o endividamento e pode elevar o total pago. Simulação citada pelos especialistas mostra que R$ 100 mil em 36 meses, a 3% ao mês, resultariam em parcelas de cerca de R$ 4.580 e desembolso total próximo de R$ 165 mil. Com garantia de imóvel a 1,2% ao mês em 60 meses, a parcela cairia para cerca de R$ 2.350 e o total para aproximadamente R$ 141 mil. Estendido a 156 meses, o valor mensal recuaria para cerca de R$ 1.430, mas o total subiria para perto de R$ 223 mil. As taxas são hipotéticas e os cálculos não incluem IOF, tarifas, seguros ou registro.

O risco patrimonial

O maior risco é a execução da garantia em caso de inadimplência. Na alienação fiduciária, o imóvel fica vinculado à instituição credora e, se o devedor não regularizar a situação nos termos legais, o bem pode ser levado a leilão para quitar a dívida. O fato de o imóvel ser a residência da família não elimina esse risco, porque ele foi oferecido voluntariamente como garantia. O Marco Legal das Garantias (Lei 14.711, de 2023) ampliou as possibilidades de uso de garantias imobiliárias e disciplina casos em que uma mesma garantia pode estar vinculada a mais de uma obrigação.

Antes de contratar, a recomendação é comparar propostas pelo Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros e demais encargos, e verificar IOF, tarifas, despesas de avaliação do imóvel, custos cartorários e seguros exigidos. Também é preciso checar se os juros são prefixados ou corrigidos por índice e considerar o prazo de liberação, maior do que em um crédito pessoal. A modalidade pede cautela quando a renda é instável, não há reserva para imprevistos ou o orçamento já está comprometido por despesas essenciais, e tende a ser inadequada para financiar consumo de curto prazo.

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